养老新风口:集中式居家养老

迈点网 · 同策资管 专栏 · 2021-12-03 14:03:48

未来或将集中式居家养老模式自北京推向全国。

  2020年5月,北京市民政局、规自委等四部门印发《北京市集中式居家养老服务设施扩大试点实施办法(试行)》,字面意思就能看出,北京民政对试点的结果比较认可,不仅明确了集中式居家养老模式的可行性,还要尝试推广。

  但“集中式居家养老”的养老新模式,很多人都没有听说过。实际上,集中式居家养老的前身为“共有产权养老”,2016年《共有产权养老设施试点方案》决定支持乐成老年事业投资有限公司利用双桥养老设施建设用地进行试点,2019年《2019年北京市养老服务工作要点》,提出“推进集中式居家养老项目建设”,这也是历史上第一次提出“集中式居家养老”的概念,再到2020年扩大试点。集中式居家养老相关政策经历了【“企业试点”→“企业+土地方二次试点”→试点模式明确,尝试推广】的过程。

  自2016年起进行“首例项目试点”,到2020年发布“试点模式”,未来或将集中式居家养老模式自北京推向全国。

  Part 1

  “集中式居家养老”2.0阶段,明确的要求及标准

  《试点方法》对设施建设标准提出了明确的要求,包括功能划分、产权归属、销售模式等。明确项目必须配置医疗机构,且医疗机构和养老单元同时设计、施工、投入使用。

  在设施建筑标准的基础上,《试点办法》还对建设单位、土地供应、购房资格、入住要求等设立了明确的标准,打造“养老属性”的产权社区。

  Part 2

  北京两个试点项目对比

  试点项目一:双桥恭和家园

  双桥恭和家园为第一个集中式居家养老试点项目,土地为乐成地产自有用地,占地面积2.72万㎡;地上建面3.68万㎡,建有养老居室365套,养护中心39间共计68张床位,于2017年11月竣工。

  项目位于东五环外1公里朝阳区双桥东双园路19号,是目前距北京核心区较为方便的养老社区。

  项目居住面积约3.14万㎡,养老居室365套,医疗卫生站和养护中心3000㎡,养护中心68张床位,公共空间约1.5万㎡,目前养护中心入住率已达85%,养老居室入住率已达75%。

  项目配套医疗卫生站、养护中心、恭和餐饮、节庆长廊、多功能厅、休闲活动区、健身游乐设施、景观步道、户外长廊等。

  养老居室户型分别为80㎡-95㎡的一居室、103-109㎡的二居室和239-270㎡的三居室,其中,一居室为主力户型,配比为91%;养护中心共39间68张床位,分别为18㎡的10间单人间和25㎡的29间双人间。

  项目围绕长者的长期居住,利用社区卫生服务站、公共活动设施等配套提供相应的适老服务;除此之外,项目配置了先进完善的适老化设施。

  养老居室收费共包含三部分,产权销售部分单价约4-5万元/㎡;养护中心以小额押金+月费的形式进行收费。

  试点项目二:半壁店恭和家园

  基于双桥恭和家园试点模式的运营经验,乐成推出了半壁店恭和家园,占地面积4.87万㎡;地上建面10.97万㎡,建有养老居室876套,照料中心211间,截止2021年9月项目仍处于建设状态。

  项目共有8栋建筑,其中养老电子游戏网站5栋、社区医院1栋、社区配套(电子游戏下载)1栋、幼儿园1栋;紧邻社区设置大面积配套公园,打造一站式生活体验。

  项目位于东五环与东六环之间,位于广渠快速路南侧,多条公共交通线路;社区内外医疗资源完善,嵌于周边的社区、电子游戏下载及休闲地区中,周边配套完善。

  养老居室户型分别为70㎡的1室1厅1卫(B-1)、100㎡的2室1厅1卫(C-1)和130㎡的3室1厅2卫(D-1),其中,C-1为主力户型,配比为72%。

  从双桥到半壁店,土地获取路径成为重大突破,预示“民营企业+国企”联合操盘模式的可复制性,起到盘活国有存量土地的作用。

  半壁店的社区规划、配套、户型相较于双桥都有一定的提升,提升范围包括更适宜的户型面积、更完善的社区配套、更专业的医疗护理。

  最后,集中式居家养老模式给购房者免除北京严苛的购房限制的同时,也给予了一定的投资属性;同样的,该模式也能为建设单位较快地回收开发成本,为政府盘活部分存量土地。

  2020年最新的政策推进,即说明了政府对集中式居家养老的认可,且符合各方的权益要求,也为未来中国养老行业发展提出了可能的新方向、新风口。但需要注意的是,该模式作为和政府合作的开发运营模式,未来的监管必然会趋于严格,以下几点或成为重点关注事项:

  ①入住人群的年龄控制

  或通过入住登记、合同条款和信用模式进行控制

  ②养老服务的品质控制

  或通过平衡房产销售收益和持续服务型收益进行控制

  ③ 投机交易的机会控制

  或通过住房交易年限和规范交易流程进行控制


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